Jakarta, IDN Times - Di dalam proses transaksi properti di Indonesia, terdapat dua dokumen penting yang sering kali diperlukan. Kedua dokumen tersebut adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Meskipun berkaitan erat dengan pemberian hak tanggungan atas suatu properti, kedua dokumen itu memiliki perbedaan mendasar dalam fungsi dan proses hukumnya.
Berikut ini sejumlah perbedaan antara SKMHT dan APHT seperti dikutip dari berbagai sumber:
Secara definisi dan fungsi, SKMHT adalah dokumen yang memberi kuasa kepada pihak lain untuk melakukan pembebanan hak tanggungan atas suatu properti.
SKMHT dibuat oleh pihak yang memberikan hak tanggungan (biasanya peminjam) kepada bank atau pihak kreditur untuk melakukan pendaftaran hak tanggungan di kantor pertanahan. SKMHT umumnya dibuat sebagai bentuk jaminan atas pinjaman atau kredit yang diberikan oleh bank kepada peminjam.
Di sisi lain, APHT adalah akta autentik yang dibuat di hadapan notaris yang berfungsi untuk memberikan atau menyatakan bahwa pemilik properti memberikan hak tanggungan atas properti tersebut kepada pihak kreditur (bank atau lembaga keuangan).
APHT berisi pernyataan lengkap mengenai identitas pihak yang memberikan hak tanggungan, objek yang diberikan hak tanggungan, besaran pinjaman, syarat-syarat, serta hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang terlibat.
Dari sisi proses pembuatan, SKMHT tidak memerlukan kehadiran notaris. Dokumen ini bisa dibuat secara privat antara pihak pemberi dan penerima hak tanggungan. Namun, SKMHT harus didaftarkan di kantor pertanahan setempat agar menjadi sah secara hukum dan mengikat.
Di sisi lain, APHT harus dibuat di hadapan notaris yang berwenang. Notaris bertugas untuk memastikan bahwa proses pemberian hak tanggungan dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Setelah dibuat, APHT langsung didaftarkan di kantor pertanahan untuk mendapatkan nomor registrasi yang sah.
Perbedaan berikutnya dari sisi keabsahan hukum, kendati SKMHT harus didaftarkan di kantor pertanahan, keabsahannya tergantung pada proses pendaftaran. SKMHT yang tidak didaftarkan dapat memengaruhi kekuatan jaminan atas hak tanggungan yang diberikan.
Sementara itu, APHT memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat karena dibuat dan didaftarkan secara resmi di hadapan notaris dan kantor pertanahan. Ini membuatnya lebih dapat diandalkan sebagai bukti hak tanggungan yang sah.
Dari sisi penggunaan, SKMHT umumnya digunakan untuk transaksi skala kecil hingga menengah yang tidak melibatkan kreditur besar atau perbankan konvensional.
Di sisi lain, APHT digunakan dalam transaksi besar-besaran yang melibatkan bank atau lembaga keuangan besar ketika keabsahan dan kekuatan hukum dari dokumen tersebut sangat diperlukan.