Surat Roya adalah Surat Hapus Utang, Penting Setelah KPR Lunas!

Pada tahap awal, kita perlu tahu bahwa surat roya adalah dokumen resmi dari BPN (Badan Pertanahan Nasional) yang menyatakan bahwa hak tanggungan (jaminan utang) atas sertifikat sudah dihapus karena utang telah lunas. Di dalam praktiknya, proses ini melibatkan pencoretan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat agar tanah atau properti kembali bersih dari beban hukum. (UU No. 4 Tahun 1996 pasal 22 tentang pencoretan catatan hak tanggungan).

Dengan adanya surat ini, kita punya bukti bahwa utang sudah selesai, dan tanah atau properti itu gak lagi menjadi agunan pihak kreditur. Tanpa surat roya, meskipun kita sudah lunas secara finansial, status sertifikat masih tercatat sebagai objek yang dibebani hak tanggungan dan hal ini bisa menghambat transaksi di kemudian hari.

Salah satu alasan kuat agar kita segera mengurus surat roya setelah pelunasan adalah sebagai bukti pelunasan utang secara legal. Dokumen ini menjadi saksi tertulis bahwa kita telah menyelesaikan kewajiban kepada kreditur, dan bahwa kewajiban jaminan telah dicabut. Hal itu memperkuat posisi kita dalam menghadapi pihak luar, termasuk calon pembeli atau lembaga keuangan lain. 

Selain itu, surat roya juga membebaskan tanah dari beban hak tanggungan. Dengan kata lain, setelah surat ini diterbitkan, tanah atau rumah kita benar-benar “bersih” dari catatan kreditur di BPN. Hal ini sangat penting jika kita ingin menjual, menggadaikan, atau menggunakan properti sebagai jaminan baru tanpa hambatan administrasi. 

Sebelum kita melangkah lebih jauh untuk mengurus roya, ada baiknya kita memahami dulu dokumen apa saja yang harus dipersiapkan. Sering kali, proses ini terhambat bukan karena sulit, tetapi karena kita kurang teliti melengkapi berkas yang diminta oleh pihak BPN. Dengan menyiapkan semua dokumen sejak awal, kita bisa menghemat waktu dan menghindari bolak-balik hanya karena selembar surat belum lengkap.

Untuk memastikan proses mengurus surat roya berjalan lancar, kita harus mempersiapkan dokumen-dokumen berikut secara lengkap:

1. Formulir permohonan roya yang diisi dan ditandatangani di atas materai.

2. Surat keterangan lunas atau surat pengantar roya dari bank/kreditur.

3. Fotokopi KTP pemilik dan fotokopi KK.

4. Sertifikat tanah/bangunan asli (SHM/SHGB) dan sertifikat hak tanggungan (HT) atau surat konsen roya jika HT hilang.

5. Fotokopi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

6. NPWP, bukti pembayaran PBB terakhir (jika diminta).

7. Surat kuasa jika kita menggunakan perwakilan.

Setelah dokumen lengkap di tangan, tahap berikutnya adalah memahami alur pengurusannya. Banyak orang mengira proses roya itu rumit dan memakan waktu lama, padahal jika dilakukan dengan benar, semuanya bisa berjalan lancar, kok. Kita hanya perlu memilih metode yang paling sesuai dengan kondisi, apakah ingin mengurus langsung ke kantor BPN atau secara online melalui sistem resmi milik ATR/BPN?

Berikut langkah-langkah praktis yang bisa kita pilih untuk mengurus surat roya:

Melalui kantor BPN secara langsung

1. Mengumpulkan dokumen persyaratan secara lengkap.

2. Ambil nomor antrean dan menyerahkan berkas ke loket pelayanan.

3. Petugas akan memeriksa, meminta kita mengisi formulir sampul warkah atau balik nama, dan meminta fotokopi dokumen kreditur jika ada perubahan nama lembaga.

4. Setelah verifikasi, kita akan menerima surat perintah setor, kemudian membayar biaya roya ke kas negara melalui loket BPN.

5. Setelah proses pencoretan selesai, kita dapat mengambil sertifikat yang sudah “bersih.”
   

Proses online melalui layanan BPN (HT-el)

1. Masuk ke portal resmi ATR/BPN dan login dengan akun terdaftar.

2. Pilih menu layanan “Roya” atau “Hak Tanggungan,” lalu buat permohonan baru.

3. Isi data nomor hak tanggungan, tahun, kode HT, serta unggah dokumen seperti sertifikat HT, surat keterangan lunas, formulir permohonan, dan identitas.

4. Lakukan pembayaran biaya roya (PNBP) melalui sistem resmi.

5. Setelah diverifikasi, BPN akan memproses dan menerbitkan surat roya sesuai ketentuan.

Perlu diperhatikan bahwa dalam sistem online, kita harus benar-benar memastikan dokumen unggahan jelas dan data yang dimasukkan akurat agar gak tertolak oleh petugas verifikasi, ya.

Ada, dalam beberapa situasi, kita dapat melakukan roya parsial terhadap sebagian objek yang semula menjadi jaminan. Contohnya, jika sebagian lahan sudah lunas, kita ingin agar bagian yang sudah lunas dicoret dari hak tanggungan saja, sedangkan sisanya masih tetap dijaminkan. 

Namun harus diingat bahwa hak tanggungan pada dasarnya bersifat gak bisa dibagi kecuali telah diatur atau dijanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan. Pelaksanaan roya parsial diatur secara khusus dan kadang memerlukan persetujuan kreditur atau ketentuan tambahan dalam akta. 

Untuk memastikan apakah kasus kita dapat menggunakan roya parsial, kita bisa bertanya kepada notaris atau pejabat BPN lokal, sekaligus melihat apakah dalam akta HT terdapat klausul pembagian sebagian. 

Dalam ketentuan resmi, biaya roya yang dibebankan oleh BPN (PNBP) adalah sekitar Rp 50 ribu per sertifikat. Biaya ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). 

Namun, jika kita menggunakan jasa notaris atau pihak ketiga agar proses lebih mudah, biasanya ada biaya tambahan yang bisa berkisar dari Rp 500 ribu hingga Rp 1 juta atau lebih, tergantung kompleksitas dokumen dan negosiasi. Biasanya ada tambahan biaya pengurusan, legalisir, transportasi, dan jasa pengantar. Estimasi proses penghapusan hak tanggungan umumnya sekitar 5 hari. 

Selain itu, kita harus memperhitungkan biaya pendukung seperti:

1. Isi materai dan alat tulis,

2. Fotokopi dokumen dan legalisir,

3. Transportasi ke kantor BPN atau bank,

4. Biaya pengurusan di bank jika surat keterangan lunas tidak langsung lengkap.

Pastikan kita menyiapkan anggaran tambahan agar proses tidak terhambat karena kekurangan biaya kecil yang sering dilupakan.

Dalam proses roya, terdapat beberapa pihak yang berperan penting untuk memastikan semuanya sesuai hukum dan lancar:

1. Bank atau lembaga kreditur: mereka bertanggung jawab memberikan surat keterangan lunas serta mengeluarkan surat pengantar roya kepada BPN.

2. Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): membantu mempersiapkan akta pemberian hak tanggungan, akta konsen roya jika diperlukan, dan verifikasi dokumen legal.

3. Badan Pertanahan Nasional (BPN / ATR/BPN): instansi resmi yang melakukan pencoretan catatan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat setelah utang lunas.

4. Jasa hukum atau pihak ketiga yang dipercaya (opsional): jika kita memilih menggunakan layanan profesional agar proses lebih aman dan minim hambatan administratif.

Dengan kerja sama antar pihak tersebut, proses roya dapat berjalan lebih cepat, minim risiko, dan legalitas properti kita lebih terjamin.

Walau prosesnya tampak sederhana, pengurusan surat roya tetap membutuhkan ketelitian, lho. Kesalahan kecil, seperti dokumen yang gak lengkap atau data yang gak sesuai, bisa membuat permohonan tertunda bahkan ditolak. Karena itu, kita perlu memperhatikan beberapa poin penting agar langkah yang kita ambil tepat dan efisien.

Berikut beberapa hal penting yang sebaiknya kita perhatikan sebelum dan selama proses pengurusan surat roya:

1. Jangan tunda pengurusan roya setelah pelunasan utang; semakin cepat diurus, semakin aman sertifikat kita.

2. Pastikan dokumen dari bank sudah benar dan lengkap sebelum ke BPN agar tidak bolak-balik.

3. Cek apakah wilayah BPN kita sudah melayani secara elektronik (HT-el) untuk menghemat waktu.

4. Simpan semua bukti pembayaran dan dokumen roya sebagai arsip pribadi.

5. Jika properti dalam proyek pengembang, pastikan tidak ada ketentuan khusus terkait roya kolektif atau parsial.

Ingat, mengurus surat roya bukan sekadar formalitas, tetapi langkah penting agar status properti kita benar-benar bersih dari beban hukum. Setelah pelunasan utang dan selesainya proses roy­a, sertifikat tanah atau rumah kita sepenuhnya menjadi milik kita tanpa catatan hak tanggungan. Ini merupakan sebuah kepastian yang layak kita perjuangkan, lho. Semoga pembahasan ini membantu kamu dan kita semua dalam mengurus surat roya dengan lebih percaya diri dan lancar.