12 Perbedaan Rumah Subsidi dan Komersil, Pahami Sebelum Membeli!

Perbedaan rumah subsidi dan komersil yang pertama terletak pada pengertian umum. Secara umum, KPR subsidi adalah pembiayaan pemilikan rumah yang dibantu oleh pemerintah berupa dana jangka panjang atau subsidi yang diterbitkan oleh bank pelaksana. Biaya yang disubsidi pemerintah meliputi suku bunga KPR, biaya asuransi jiwa, asuransi kredit, dan sebagainya.

KPR subsidi tidak diberikan kepada semua kalangan, melainkan khusus untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Ada dua fasilitas yang ditawarkan, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Rumah (FLPP) berupa subsidi bunga kredit dan KPR Subsidi Selisih Margin (KPR SSM). Subsidi KPR juga bisa berupa subsidi bantuan uang muka.

Sedangkan KPR komersil atau nonsubsidi adalah fasilitas kredit pemilikan rumah yang diberikan oleh bank kepada semua kalangan, baik masyarakat berpenghasilan rendah, menengah, hingga menengah atas. KPR komersil juga dikeluarkan oleh bank pelaksana tanpa bantuan pemerintah.

Pada dasarnya, perbedaan rumah subsidi dan komersil adalah ada atau tidaknya bantuan dari pemerintah untuk membantu masyarakat memiliki rumah.

Perbedaan rumah subsidi dan komersil berikutnya berkaitan dengan harga rumah. Melansir aturan Kementerian PUPR, harga rumah pada KPR subsidi dipatok sekitar Rp150,5 juta hingga Rp290 juta tergantung lokasi. Di wilayah Jabodetabek, harga maksimal rumah subsidi adalah Rp168 juta.

Sedangkan harga rumah KPR komersil biasanya lebih mahal, yaitu dari ratusan juta hingga miliaran rupiah tergantung lokasi dan tipe rumah.

Nominal uang muka atau DP juga menjadi hal yang membedakan rumah subsidi dan komersil. Uang muka pada rumah KPR subsidi mulai dari 1% hingga 10% dari harga rumah. Selain DP yang kecil, pemerintah biasanya juga memberi bantuan uang muka sekitar Rp4 juta.

Sedangkan uang muka rumah KPR komersil cenderung lebih besar. Biasanya, DP rumah KPR komersil berkisar 20% hingga 30% dari harga rumah.

Kemudian ada perbedaan terkait biaya PPN atau Pajak Pertambahan Nilai. Biasanya pembeli rumah akan membayar PPN 10% dari harga tanah. Sedangkan untuk rumah subsidi, pemerintah tidak menetapkan biaya PPN. Maka tidak heran kalau harganya jauh lebih terjangkau.

Perbedaan rumah subsidi dan komersil berikutnya adalah angsuran cicilan. KPR subsidi biasanya menerapkan angsuran tetap sampai pelunasan. Sedangkan angsuran KPR komersil menyesuaikan tarif yang ditetapkan oleh bank pelaksana.

Contoh angsuran untuk rumah subsidi tipe 36 adalah:

• Tenor 10 tahun: Cicilan Rp1,6 juta per bulan
• Tenor 15 tahun: Cicilan Rp1,2 juta per bulan
• Tenor 20 tahun: Cicilan Rp1 juta per bulan

Perbedaannya juga terletak pada suku bunga. Pada rumah KPR komersil, biasanya ada 2-3 tipe suku bunga, yaitu flat, floating, dan cap. Biasanya besaran suku bunga KPR komersil berkisar 8% hingga 14% per tahun. Sedangkan rumah KPR subsidi hanya menggunakan suku bunga flat atau tetap sampai pelunasan, yaitu sebesar 5%.

Perbedaan rumah subsidi dan komersil selanjutnya terletak pada persyaratan pengajuannya. Secara umum, syarat rumah KPR subsidi lebih banyak karena harus diseleksi secara ketat. Salah satu bank pelaksana yang sering digunakan untuk mengajukan KPR adalah BTN (Bank Tabungan Negara). Berikut persyaratannya:

Syarat pengajuan KPR subsidi:

• WNI berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah.
• Usia tidak lebih dari 65 tahun saat kredit jatuh tempo.
• Pemohon dan pasangan tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah, kecuali PNS/TNI/Polri yang pindah tugas.
• Berpenghasilan tidak lebih dari Rp4 juta untuk Rumah Sejahtera Tapak dan Rp7 juta untuk Rumah Sejahtera Susun.
• Melampirkan KTP yang terdaftar di Dukcapil.
• Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh orang pribadi.
• Pihak developer terdaftar di Kementerian PUPR.
• Spesifikasi rumah sesuai aturan pemerintah untuk rumah subsidi.

Syarat pengajuan KPR komersil:

• WNI berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah.
• Berstatus karyawan tetap atau wiraswasta atau profesional.
• Minimal sudah bekerja 1 tahun atau minimal 5 tahun untuk pengusaha.
• Usia pemohon maksimal 65 tahun.
• Wajib menutup asuransi jiwa dan kebakaran.
• Menandatangani perjanjian kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT).
• Cicilan dibayar secara autodebet dari rekening pemohon di BTN.

Setiap bank pelaksana memiliki persyaratan yang berbeda-beda. Jadi, pastikan kamu mengetahuinya secara pasti, ya.

Lokasi rumah juga menjadi salah satu hal yang membedakan KPR subsidi dan komersil. Rumah KPR subsidi biasanya terletak di daerah pinggiran kota, lebih jauh dari pusat kota, kawasan industri, atau wilayah dengan harga rendah yang masih rendah.

Sedangkan rumah KPR komersil atau nonsubsidi biasanya dibangun di lokasi yang strategis dan tidak jauh dari pusat kota. Meski begitu, saat ini tidak menutup kemungkinan lokasinya juga berada di pinggir kota.

Perbedaan rumah subsidi dan komersil berikutnya terletak pada aturan untuk merenovasi rumah. Pada rumah KPR komersil, penghuni bisa mengubah atau merenovasi rumah kapan pun dan menjadi bentuk apa pun.

Sedangkan rumah KPR subsidi harus menunggu dua tahun untuk boleh direnovasi. Sebab mengingat rumah ini merupakan bantuan atau hasil subsidi dari pemerintah. Jadi, penghuni tidak boleh mengubah fisik rumah KPR subsidi sama sekali selama dua tahun pertama.

Dari dua tahun hingga lima tahun pertama, penghuni rumah KPR subsidi juga hanya boleh melakukan perbaikan sederhana. Contohnya membuat pagar, menambah kanopi, dan memperbaiki genteng bocor. Sedangkan pembangunan lantai dua atau mengubah fasad belum diperbolehkan.

Tipe rumah pada KPR subsidi dan komersil juga berbeda. Tipe rumah KPR subsidi biasanya sangat terbatas dengan maksimal tipe 36. Sebab bantuan dari pemerintah tidak terlalu besar.

Sedangkan tipe rumah KPR komersil cenderung lebih bebas menyesuaikan keinginan pemohon. Pihak developer biasanya juga akan menawarkan berbagai tipe rumah, mulai dari yang kecil hingga besar.

Jangan salah, perbedaan rumah subsidi dan komersil juga terletak pada kualitas material bangunannya. Pada rumah KPR komersil, umumnya penghuni bisa bebas menentukan material sesuai keinginan. Mulai dari pemilihan bahan granit yang mewah hingga cat dinding rumah.

Sedangkan rumah KPR subsidi menggunakan material standar yang sudah ditetapkan oleh pemerintah. Jadi, pemohon tidak bisa memilih sendiri material yang diinginkan.

Perbedaan rumah subsidi dan komersil berikutnya adalah terkait luas rumah, khususnya pada rumah KPR subsidi. Menurut Keputusan Menteri PUPR No.995/KPTS/M/2021, luas tanah rumah subsidi minimal 60 meter persegi dan maksimal 200 meter persegi. Sedangkan luas rumahnya berkisar 21-36 meter persegi.

Sedangkan rumah KPR komersil tentu tidak memiliki aturan khusus dari pemerintah. Rumah KPR komersil tergantung penawaran dari pihak developer.

Fasilitas yang didapatkan di dalam rumah juga menjadi pembeda antara rumah KPR subsidi dan komersil. Biasanya, rumah KPR subsidi memiliki fasilitas standar hunian, seperti dua kamar tidur dan satu kamar mandi untuk rumah tipe 36.

Sedangkan rumah KPR komersil tidak ada aturan khusus terkait fasilitas di dalam rumah. Sebab tergantung dengan fasilitas yang ditawarkan oleh pihak pengembang rumah.

Perbedaan rumah subsidi dan komersil yang terakhir terkait dengan penawaran unit rumah. Pada rumah subsidi, pemerintah menetapkan aturan yang mengharuskan pembeli segera menghuni rumah setelah proses kontrak.

Makanya, rumah subsidi biasanya baru ditawarkan setelah siap huni. Namun, biasanya developer juga membuka pemesanan unit sebelum rumah sudah siap huni karena permintaan yang sangat tinggi.

Sedangkan rumah komersil tidak ada aturan yang mengharuskan pembeli untuk segera menghuni rumah. Maka dari itu, pembelian rumah KPR komersil biasanya menggunakan sistem indent.

Nah, itulah 12 perbedaan rumah subsidi dan komersil yang wajib kamu ketahui sebelum mengajukan KPR ke bank. Semoga bermanfaat!