Hipotek: Pengertian, Objek, dan Cara Mengadakannya

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), pengertian pertama hipotek adalah kredit yang diberikan atas dasar jaminan berupa benda tidak bergerak. Sementara pengertian kedua hipotek adalah surat pernyataan berutang untuk jangka panjang yang berisi ketentuan bahwa kreditor dapat memindahkan sebagian atau seluruh hak tagihannya kepada pihak ketiga.

Sedangkan menurut Otoritas Jasa Keuangan (OJK), hipotek didefinisikan sebagai instrumen utang dengan pemberian hak tanggungan atas properti dari peminjam kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya; dalam hal ini peminjam masih dapat menggunakan atau memanfaatkan properti tersebut; hak tanggungan atas properti gugur setelah kewajibannya dibayar lunas (mortgage).

Hipotek atau mortgage merupakan instrumen terkait utang berupa kredit berjangka panjang yang dilakukan dengan memberikan hak tanggungan properti dari peminjam kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya.

Peminjam dapat membayar kembali pinjaman tersebut dengan cara mengangsur dengan bunga hingga lunas, selama periode tertentu hingga peminjam bisa memiliki properti sepenuhnya.

Hipotek adalah merupakan suatu lembaga jaminan yang diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Buku II BAB XXI pasal 1162 sampai dengan pasal 123. Yang dimaksud dengan hipotek menurut pasal 1162 Kitab Undang-undang Hukum Perdata adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian pelunasan dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.

Hak hipotek ini hanya berisi hak untuk pelunasan hutang saja dan tidak mengandung hak untuk menguasai atau memiliki bendanya, tetapi diberi hak untuk memperjanjikan menjual atas kekuasaan sendiri apabila debitur ingkar janji.

Memanfaatkan lembaga jaminan hipotek ini bagi debitur dikarenakan sifat yang terkandung di dalamnya, yaitu sifatnya hanya merupakan hak untuk memberikan jaminan saja tanpa bank harus menguasai/memiliki barang jaminan.

Hal ini menjadikan perbedaan dengan lembaga jaminan gadai, di mana barang yang digadaikan beralih kepada pemegang gadai. Selain itu karena adanya sifat droit de suite, yaitu bahwa hak hipotek itu mengikuti bendanya di tangan siapapun benda itu berada.

Hal ini untuk menjadikan hipotek tersebut sebagai lembaga jaminan yang kuat. Maka proses terjadinya hipotek harus dilakukan secara berurutan, terjadi secara lengkap dan memenuhi persyaratan yang berlaku.

Barang tidak bergerak karena sifatnya menurut pasal 506, yaitu.

• Tanah dan segala sesuatu yang melekat secara terpaku dan tertancap dengan tanah.
• Pekarangan-pekarangan dan apa yang didirikan di atasnya.
• Penggilingan-penggilingan, kecuali apa yang nanti akan dibicarakan dalam pasal 510.
• Pohon-pohon dan tanaman ladang, yang dengan akarnya menancap dalam tanah, buah-buah pohon yang belum dipetik, demikianpun barang-barang tambang seperti batubara, dan sebagainya, selama benda-benda itu belum terpisah dan digali dari tanah.
• Kayu tebangan dari kehutan-hutanan dan kayu dari pohon-pohon yang berbatang tinggi, selama kayu-kayu itu belum dipotong.
• Pipa-pipa dan got-got yang diperuntukkan guna menyalurkan air dari rumah atau pekarangan dan pada umumnya segala apa yang tertancap dalam pekarangan atau terpaku dalam bangunan rumah.

Barang tidak bergerak karena peruntukan terdapat pada pasal 507, yaitu.

• Dalam perusahaan pabrik: barang-barang hasil pabrik itu sendiri, penggilingan-penggilingan, penggerablengan, besi dan barang-barang tak bergerak yang sejenis itu, apitan besi, kwali-kwali pengukusan, tempat api, jambang-jambang, bong-tong dan perkakas-perkakas sebagainya yang termasuk dalam asas pabrik, pun sekiranya barang-barang itu tak tertancap atau terpaku;
• Dalam perumahan: cermin-cermin, lukisan-lukisan dan perhiasan lain-lainnya, sekadar barang-barang itu dilekatkan pada papan atau pasangan batu yang merupakan bagian dinding, pagar atau plesteran ruangan, pun sekiranya barang-barang itu tak terpaku;
• Dalam kemilikan tanah: lungkang atau timbunan gemuk diperuntukkan guna merabuk tanah; burung merpati termasuk dalam kawan, sarang burung yang dapat dimakan, selama belum dipetik, ikan yang ada dalam kolam.
• Bahan pembangunan gedung berasal dari perombakan gedung, jika diperuntukkan guna mendirikan kembali gedung itu;
• Dan pada umumnya, benda-benda yang oleh si pemilik tanah dihubungkan dengan kebendaan tak bergeraknya guna dipakai selamanya.

Barang tidak bergerak karena Undang-undang pada pasal 508, yaitu:

• Hak pakai hasil dan hak pakai atas kebendaan tak bergerak
• Hak pengabdian tanah
• Hak numpang karang
• Hak usaha
• Bunga tanah, baik berupa uang, maupun berupa barang
• Bunga sepersepuluh
• Gugatan guna menuntut pengembalian atau penyerahan kebendaan tak bergerak

Hipotek hanya dapat diberikan jika ada suatu akta autentik, menurut ketentuan pasal 1171 KUH Perdata.

Apabila individu ingin memasang hipotek, maka perjanjiannya harus dibentuk dalam bentuk akta resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Berikut pihak-pihak yang bisa menjadi PPAT:

• Notaris yang ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri untuk menjadi PPAT.
• Seseorang yang bukan notaris tetapi ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri untuk menjadi PPAT.
• Camat yang menjadi PPAT secara ex officio.