Pembebasan Tanah: Pengertian, Syarat, dan Tahapan

Pembebasan tanah merupakan tindakan yang dilakukan oleh pemerintah untuk mencabut atas hak milik tanah secara paksa yang dimiliki pihak lain untuk penyelenggaraan keperluan dan kepentingan umum, serta memberikan ganti rugi yang layak kepada pihak yang mempunyai tanah.

Bentuk ganti ruginya sendiri bisa berupa pemukiman kembali, tanah pengganti, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Aturan hukum pembebasan tanah sendiri termuat pada peraturan pemerintah (PP) Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, serta Peraturan Menteri ATRKBPN Nomor 19 tahun 2021 tentang Ketentuan Pelaksanan PP 19 tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Dalam pelaksanaan pembebasan, tanah terdapat beberapa syarat yang harus dipenuhi, yaitu:

• Pembebasan tanah adalah upaya terakhir untuk menguasai tanah yang diperlukan dan tidak terdapat cara lain untuk mendapatkan tanah tersebut.
• Tanah digunakan untuk keperluan dan kepentingan umum pemerintah.
• Dilaksanakan atas dasar keputusan presiden.
• Adanya ganti rugi yang layak bagi pemilik tanah yang dipaksa untuk melepaskan hak milik.
• Jika ganti rugi tidak memuaskan harus banding ke pengadilan negeri sampai dirasa pemilik tanah mendapatkan ganti rugi yang sebanding.

Dalam melakukan pembebasan tanah terdapat tahapan yang harus dipersiapkan dalam pengadaan tanah. Berikut beberapa tahapan dalam pembebasan tanah, yaitu:

• Melakukan pendataan awal yang hasilnya digunakan sebagai data untuk melakukan konsultasi publik terkait adanya rencana pembangunan atau musyawarah antarpihak yang berkepentingan, guna mencapai kesepakatan dalam perencanaan pembebasan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
• Konsultasi publik dilakukan untuk memperoleh kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak, pengelola, dan pengguna barang milik negara atau milik daerah.
• Instansi yang bersangkutan mengajukan permohonan lokasi kepada gubernur atas dasar kesepakatan tersebut.
• Investasi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pembebasan tanah setelah mendapat penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dari gubernur kepada lembaga pertahanan.
• Pihak yang berhak hanya dapat mengalihkan hak atas tanahnya kepada instansi yang memerlukan tanah setelah adanya penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum melalui lembaga pertahanan.
• Peralihan hak atas tanah tersebut dilakukan dengan memberikan ganti kerugian yang nilainya sebanding dan ditetapkan saat nilai pengumuman penetapan lokasi.

Adapun prosedur pengajuan dan perhitungan ganti rugi dari pembebasan tanah, yaitu:

1. Dokumen yang harus dipersiapkan
Pemberian ganti rugi dalam bentuk uang prosesnya melalui jasa perbankan yang disepakati oleh pihak yang berhak dan instansi yang memerlukan tanah.

• Bank membuka rekening tabungan atas nama pihak yang berhak, dari permintaan ketua pelaksanaan pembebasan tanah.
• Instansi yang memerlukan tanah akan memberikan ganti kerugian berdasarkan validasi dari ketua pelaksana pembebasan tanah. Pembebasan dilakukan bersamaan dengan pelepasan hak oleh pihak yang berhak, disertai menyerahkan bukti kepemilikan hak atas tanah kepada pelaksanaan pembebasan tanah.
• Kemudian akan dibuat berita acara pemberian ganti rugi dan berita acara pelepasan hak. Kedua berita acara ditandatangani secara bersamaan dan didokumentasikan dengan foto atau video.

2. Pelunasan BPHTB dan PBB 
Pelunasan BPHTB dan PBB diperlukan karena penyerahan ganti rugi dilakukan di waktu yang sama dengan pelepasan hak atas tanah dan penyerahan bukti kepemilikan hak atas tanah. Pembebasan tanah memberikan ganti rugi yang sama dengan harga tanah tersebut kalau dijual.

3. Proses appraisal
Lembaga penilai harga tanah yang profesional dan independen dilibatkan dalam proses appraisal, dalam pelaksanaan pembebasan tanah untuk membangun kepentingan umum, yang merupakan langkah baik karena dapat menjembatani kepentingan di antara kedua belah pihak.

4. Perhitungan ganti rugi
Pada Pasal 15 ayat 1 Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2005 dinyatakan bahwa dasar perhitungan ganti rugi, berdasarkan atas Nilai Jual Objek Pajak atau nilai objek pajak yang nilainya nyata harus dengan memperhatikan nilai jual pada tahun berjalan berdasarkan penetapan lembaga penilai harga tanah yang ditunjuk oleh panitia.

Demikian rangkuman mengenai pembebasan tanah, mulai dari pengertian hingga tata cara pengajuan ganti ruginya. Semoga bermanfaat.