The 28/36 Rule, Panduan Cerdas Hitung Kelayakan Kredit Rumah

18 Agu 2025, 06:05 WIB

Latisha Asharani

Ilustrasi jual beli rumah (freepik.com)

Intinya sih...

The 28/36 rule adalah pedoman umum untuk menilai kemampuan membeli rumah, dengan maksimal 28% pendapatan untuk biaya perumahan dan total utang bulanan tidak boleh melebihi 36% dari penghasilan.
Contoh perhitungan the 28/36 rule: pasangan suami istri dengan penghasilan gabungan Rp120 juta per tahun dapat membeli rumah sekitar Rp450 juta berdasarkan aturan tersebut.
The 28/36 rule merupakan bentuk sederhana dari rasio utang terhadap pendapatan atau debt-to-income ratio (DTI), yang penting untuk mendapatkan persetujuan kredit dengan bunga lebih kompetitif.

Disclaimer: This summary was created using Artificial Intelligence (AI)

Sebelum memulai pencarian rumah, memahami kondisi keuangan pribadi menjadi langkah yang sangat penting. Jangan sampai hanya tergiur lokasi strategis atau desain rumah idaman, tetapi kemampuan finansial tidak mendukung.

Hal utama yang wajib diperhitungkan adalah seberapa besar cicilan bulanan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR yang mampu kamu bayarkan tanpa mengganggu kebutuhan pokok lain, seperti biaya hidup, tabungan, maupun dana darurat.

Untuk membantu perhitungan tersebut, ada metode populer yang banyak digunakan, yaitu the 28/36 rule. Panduan sederhana ini menjadi acuan bagi calon pembeli rumah dalam menentukan kisaran harga properti yang realistis sesuai dengan pendapatan.

Dengan menerapkan aturan ini, kamu bisa mengetahui batas aman antara gaji, utang, dan cicilan, sehingga keputusan membeli rumah tetap sehat secara finansial dan tidak memberatkan di kemudian hari.

1. Apa Itu the 28/36 rule?

Ilustrasi membeli rumah (freepik.com)

Dikutip Yahoo Finance, the 28/36 rule adalah pedoman umum yang digunakan untuk menilai kemampuan membeli rumah. Prinsipnya, maksimal 28 persen dari pendapatan kotor bulanan sebaiknya dialokasikan untuk biaya perumahan. Angka ini mencakup cicilan pokok, bunga, pajak properti, serta asuransi rumah.

Sementara itu, total utang bulanan tidak boleh melebihi 36 persen dari penghasilan. Perhitungan ini meliputi cicilan rumah, pinjaman mahasiswa, kredit kendaraan, kartu kredit, hingga pinjaman pribadi lainnya.

Bank atau lembaga pembiayaan juga menggunakan the 28/36 rule untuk menilai kelayakan kredit calon debitur. Meski demikian, beberapa pemberi pinjaman masih bisa melonggarkan batas tersebut, tergantung profil risiko nasabah.

2. Contoh perhitungan the 28/36 rule

Ilustrasi menghitung pengeluaran (freepik.com)

Agar lebih jelas, bayangkan pasangan suami istri memiliki penghasilan gabungan Rp120 juta per tahun, atau sekitar Rp10 juta per bulan sebelum pajak.

Berdasarkan aturan 28/36:

Batas cicilan rumah: Rp2,8 juta per bulan (28% x Rp10 juta)
Total beban utang: Rp3,6 juta per bulan (36% x Rp10 juta)

Dengan batasan tersebut dan asumsi bunga KPR 6,75 persen, harga rumah yang bisa mereka jangkau berkisar Rp450 juta. Perhitungan ini dapat disimulasikan lebih akurat menggunakan kalkulator KPR.

3. Hubungan the 28/36 rule dengan rasio utang terhadap DTI

Ilustrasi utang (freepik.com)

The 28/36 rule sesungguhnya merupakan bentuk sederhana dari rasio utang terhadap pendapatan atau debt-to-income ratio (DTI). Rasio ini menunjukkan porsi penghasilan bulanan yang habis untuk membayar utang.

Terdapat dua jenis rasio yang biasanya diperhatikan bank:

Front-end ratio: persentase pendapatan yang digunakan khusus untuk cicilan rumah (28 persen).
Back-end ratio: persentase penghasilan yang digunakan untuk seluruh kewajiban utang (36 persen).

Semakin rendah rasio DTI, semakin besar peluang untuk mendapatkan persetujuan kredit dengan bunga lebih kompetitif.

4. Cara memperbaiki DTI

Ilustrasi tidak punya uang (freepik.com)

Jika angka rasio utang masih terlalu tinggi, ada beberapa strategi yang bisa dilakukan:

Kurangi beban utang
Membayar cicilan lebih cepat akan menurunkan rasio DTI sekaligus memperbesar ruang anggaran untuk KPR.
Tingkatkan pendapatan
Penghasilan tambahan dari pekerjaan sampingan, freelance, atau meminta kenaikan gaji bisa membantu memperbaiki rasio keuangan.
Tunda pembelian rumah
Memberi waktu untuk menurunkan utang, meningkatkan kredit, atau menunggu promosi kerja dapat memperkuat posisi finansial.
Sesuaikan pilihan properti
Jika harga rumah di lokasi impian tidak sesuai anggaran, pertimbangkan alternatif lain seperti apartemen, rumah di pinggiran kota, atau unit dengan ukuran lebih kecil.
Tambahkan rekan pembeli
Membeli rumah bersama pasangan atau keluarga bisa menambah pendapatan gabungan sehingga rasio DTI menjadi lebih sehat. Namun, pastikan semua pihak memiliki komitmen finansial yang jelas.

Konsultasi dengan perencana keuangan atau petugas kredit juga dapat memberikan arahan yang lebih sesuai dengan kondisi pribadi.

The 28/36 rule merupakan panduan praktis untuk menakar kemampuan membeli rumah tanpa mengorbankan stabilitas keuangan. Dengan menjaga rasio utang tetap sehat, calon pembeli tidak hanya lebih mudah mendapatkan persetujuan KPR, tetapi juga memiliki ruang finansial yang aman untuk kebutuhan lain di masa depan.

This article is written by our community writers and has been carefully reviewed by our editorial team. We strive to provide the most accurate and reliable information, ensuring high standards of quality, credibility, and trustworthiness.