Mengintip Rumah Flat di Menteng, Alternatif Hunian di Tengah Kota Jakarta

Saat IDN Times bertandang ke rumah flat itu, suasana teduh menyambut. Lahan seluas 280 meter milik Marco Kusumawijaya, seorang seorang arsitek sekaligus aktivis kini disulap menjadi bangunan empat lantai. Sebelumnya hanya memungkinkan jadi kediaman untuk rumah tangga beranggotakan tiga orang, kini berkembang menjadi sekitar enam rumah tangga untuk 15 orang, satu kantor, satu toko buku dan kedai kopi, serta satu ruang sewa. Lokasi hunian berada di Dukuh Atas, dekat dengan Stasiun Sudirman. Konsep rumah flat ini adalah yang pertama di Indonesia dan dikelola oleh koperasi. Penghuninya adalah anggota koperasi itu sendiri.

“Jadi masing-masing anggota koperasi, dalam sistem koperasi disebut menyetor simpanan pokok. Simpanan pokok itu yang dipakai untuk membangun hunian ini. Setiap orang simpanan pokoknya sebesar dengan luas lantai yang dia akan pakai. Plus secara proporsional menanggung biaya halaman, biaya ruang tangga, biaya arsitek, dan lain-lain. Yang jadinya menjadi lebih murah dibandingkan dengan kalau kita beli dari pengembang yang sudah jadi,” kata dia saat ditemui di lokasi, Kamis (17/7/2025).

Salah satu penghuni yakni Andi Pratama menjelaskan para penghuni mengumpulkan semua biaya pembangunan, bangunan, perizinan dan lainnya. Nanti perhitungan tiap unit akan disesuaikan dengan luasan masing-masing penghuni.

Contohnya, unit milik keluarga Andi adalah 40 meter kubik, maka uang yang dikeluarkan adalah sekitar Rp380 juta.

“Misalkan kayak saya 40, berarti kali 40 itu 380 (juta) ketemunya. Kebetulan punya saya itu yang paling basic, jadi per meternya Rp8 jutaan,” kata dia, kepada IDN Times, Kamis.

Sedangkan jika mengutip harga satuan bangunan (HSB) per meter kubik pembangunan bangunan di wilayah Provinsi DKI Jakarta untuk model empat lantai memakan biaya Rp11,6 juta per meter.

Koperasi punya perjanjian sewa tanah dengan Marco. Sertifikat hak milik atas tanah tetap berada di tangannya. Namun, koperasi memegang sertifikat hak guna bangunan atau SHGB atas rumah flat yang dibangun dengan penetapan harga Rp90 juta pertahun, dibagi secara proporsional sesuai luas yang digunakan termasuk pengguna ruang yang dikomersialisasikan.

“Nah itu koperasi nyewanya per tahunnya Rp90 juta. Terus Rp90 juta itu dibagi proporsional sesuai luasan unit masing-masing dan sesuai perbedaan hunian atau komersial,” katanya.

Marco menyewakan lahannya ini pada penghuni selama 70 tahun dan bisa diperpanjang. Hal ini, dia lakukan supaya sebenarnya beberapa generasi bisa terjamin, yakni saat penghuni punya anak atau cucu, gitu.

“Sebetulnya dengan asumsi bangunan kan nggak akan bertahan selama itu. Pasti akan diperbaharui juga. Tapi kalau bangunan ingin diperbaharui, anggota yang lama masih tetap bisa ikut,” kata dia.

Nilai pembayarannya juga akan direview tiap lima tahun sesuai dengan kenaikan inflasi.

Berdasarkan Pasal 135 ayat 1 dan 2 Pergub 31/2022, Rumah Flat yang dimaksud adalah demikian:

Ayat 1

a. luas LP 240 (dua ratus empat puluh) meter persegi sampai dengan 480 (empat ratus delapan puluh) meter persegi;
b. luas LP lebih dari 480 (empat ratus delapan puluh) meter persegi sampai 720 (tujuh ratus dua puluh) meter persegi; dan
c. luas LP lebih dari 720 (tujuh ratus dua puluh) meter persegi sampai 960 (sembilan ratus enam puluh) meter persegi.

Ayat 2

Rumah Flat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit memenuhi ketentuan:
a. terdiri dari dua atau lebih kepala keluarga
b. tanah bersama dengan konsep pertelaan
c. luas LP paling sedikit 240 (dua ratus empat puluh) meter persegi
d. paling banyak 4 (empat) lantai

e. bagi yang memiliki kendaraan bermotor menyediakan area parkir di dalam Kavling atau memarkirkan kendaraan pada parkir komunal
f. menyediakan akses mandiri untuk masing-masing unit
g. menyediakan Ruang/bagian bersama yang dilengkapi dengan wifi/nirkabel
h. lantai atap dapat dimanfaatkan sebagai taman atap, penampungan air atau Ruang bersama
i. menyediakan teras rumah dengan lebar paling sedikit 1 (satu) meter;
j. menerapkan prinsip Zero run off
k. menerapkan daur ulang sampah dan air
l. tidak diperbolehkan menggunakan air tanah jika telah terlayani jaringan air bersih dan

m. menyediakan kolam retensi atau sumur resapan untuk menampung air hujan.

Melansir dari situs resmi Rujak, memang multi-family housing yang diajukan oleh Rujak berfokus pada bangunan dengan empat lantai. Ada berbagai pertimbangan, mulai dari efisiensi lahan, pengurangan biaya konstruksi, hingga implementasi di lingkungan dengan infrastruktur yang terbatas. Model ini disebut tawarkan berbagai keunggulan, pasalnya hampir hampir 70 persen lahan Jakarta didominasi bangunan rendah atau tiga lantai ke bawah.

Multi-family housing mendorong transisi penggunaan ruang secara vertikal, menambah stok hunian, dan mengurangi urban sprawl. Densifikasi dan Intensifikasi ini dapat diselaraskan dengan infrastruktur kota seperti kawasan Transit Oriented Development eksisting dan jaringan air bersih tanpa memerlukan investasi besar untuk fasilitas baru.

Hunian juga disebut memungkinkan masyarakat lintas generasi dan kelas ekonomi untuk tinggal bersama, menciptakan komunitas yang lebih beragam dan kohesif. Desainnya disesuaikan dengan karakteristik sosial dan budaya Jakarta, mendukung ruang adaptif untuk aktivitas komunitas dan usaha mikro. Model ini juga mendukung hunian kolektif dan mengembalikan hunian sebagai hak asasi dan bukannya komoditas.

Dengan adanya konsep ini Marco berharap agar pemerintah bisa menyediakan sistem perumahan yang terjangkau oleh semua orang.

"Bangunlah sistem perumahan sosial supaya terjangkau oleh orang yang tidak mampu, karena hunian adalah hak asasi manusia, dan dalam jangka panjang menekan inflasi tanah dan bangunan yang sudah berlebihan, yang sekarang ini telah menyebabkan ketidakterjangkauan bahkan pada orang dengan penghasilan paling tinggi pun," kata dia.

Karena kondisi yang ada saat ini menunjukkan kondisi para missing middle, yang bisa berarti ganti, mulai dari kelas menengah maupun bentuk hunian. Bentuk hunian terpengaruh oleh intensitas, pola dan struktur ruang. Missing middle secara spasial adalah keterbatasan pilihan jenis hunian, yaitu hanya rumah tapak dan rumah susun kepadatan tinggi.