Rumah Rp500 Juta–Rp1 M Paling Terdampak Kenaikan BI Rate
- Kenaikan BI rate tiga kali dalam sebulan membuat cicilan KPR naik, menekan minat beli rumah segmen Rp500 juta–Rp1 miliar yang banyak diminati keluarga muda dan Gen Z.
- Pengembang fokus menjaga arus kas dengan menawarkan insentif seperti DP rendah, subsidi bunga, dan furnitur gratis meski margin keuntungan ikut tergerus.
- Tingginya biaya hidup membuat konsumen menunda pembelian rumah, sementara pengembang menghadapi kenaikan biaya proyek dan risiko kredit bermasalah meningkat.
Jakarta, IDN Times - Pelaku industri properti menilai kenaikan suku bunga acuan (BI rate) yang terjadi hingga tiga kali dalam sebulan mulai dirasakan pelaku industri properti hingga konsumen, terutama pada segmen rumah menengah dengan kisaran harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar.
Wakil Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengatakan, kenaikan suku bunga membuat cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) menjadi lebih mahal sehingga calon pembeli cenderung menunda keputusan pembelian.
Dampak tersebut paling terasa pada segmen menengah yang mayoritas konsumennya berasal dari kalangan keluarga muda dan generasi Z yang masih sensitif terhadap perubahan kondisi ekonomi.
"Segmen (rumah) harga Rp500 juta sampai Rp1 miliar menjadi yang paling terdampak. Kenaikan suku bunga langsung mempengaruhi kemampuan masyarakat dalam mengambil KPR, sehingga banyak calon pembeli memilih menunggu kondisi yang lebih stabil," ujarnya kepada IDN Times, Rabu (24/6/2026).
1. Fokus utama saat ini menjaga arus kas keuangan
Menurut dia, di tengah tekanan ekonomi dan tingginya biaya pinjaman, pengembang harus mencari berbagai strategi untuk menjaga penjualan sekaligus memastikan arus kas perusahaan tetap sehat.
"Fokus utama saat ini adalah menjaga cash flow perusahaan tetap berjalan. Karena itu kami terus berinovasi melalui berbagai program pemasaran agar konsumen tetap tertarik membeli properti meskipun kondisi ekonomi sedang tidak mudah," katanya.
2. Sejumlah program digelar untuk menarik peminat tapi margin ikut terkuras
Ia menjelaskan, sejumlah insentif pun mulai banyak ditawarkan pengembang kepada konsumen, mulai dari uang muka (DP) rendah bahkan hingga 0 persen, subsidi bunga KPR yang ditanggung pengembang, hingga pemberian furnitur gratis tanpa menaikkan harga jual properti.
Namun, strategi tersebut tidak datang tanpa konsekuensi. Berbagai insentif yang diberikan berpotensi mengurangi margin keuntungan pengembang. Meski demikian, langkah tersebut dinilai perlu dilakukan untuk menjaga permintaan dan menghindari perlambatan penjualan yang lebih dalam.
3. Konsumen pilih utamakan kebutuhan pokok dibandingkan tambah cicilan
Beban tambahan lainnya berasal dari tekanan biaya hidup yang semakin tinggi. Dalam situasi tersebut, rumah tangga cenderung mengutamakan kebutuhan pokok dibandingkan pembayaran cicilan. Kondisi ini berisiko meningkatkan kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) di sektor perbankan.
Tekanan tidak hanya dirasakan konsumen. Pengembang properti juga menghadapi kenaikan biaya pembiayaan proyek. Beban tersebut semakin besar bagi perusahaan yang memiliki pinjaman perbankan untuk mendanai pembangunan.
"Kenaikan suku bunga acuan membuat konsumen berpikir ulang untuk membeli properti, sementara developer mengalami kenaikan biaya proyek atau konstruksi. Bahkan jika developer punya pinjaman ke perbankan, maka cost of fund juga akan naik, sedangkan penjualan turun drastis," ucapnya.
Di sisi lain, pendapatan dari penjualan properti mengalami penurunan. Kombinasi biaya yang meningkat dan penjualan yang melemah berpotensi menekan arus kas perusahaan. Jika kondisi berlanjut, risiko kredit bermasalah atau bad debt dapat meningkat. Dalam skenario terburuk, pengembang bahkan berpotensi menghadapi kebangkrutan atau kepailitan.
