7 Tantangan saat Menyewakan Rumah, Gak Selalu Untung dan Bisa Buntung
Bisnis properti digadang-gadang akan selalu memberikan keuntungan yang besar. Itu gak salah karena harga properti sendiri cenderung terus naik. Namun, menjalankan bisnis ini juga gak mudah. Misalnya, kamu ingin menyewakan rumah.
Hal pertama yang terbayang di benakmu barangkali bisa memperoleh pendapatan pasif dari uang sewanya. Dirimu tidak perlu melakukan apa-apa dan tinggal menunggu uang sewa. Kamu sampai bercita-cita punya rumah kontrakan lebih dari satu sehingga kelak bisa pensiun dengan nyaman sebab masih punya sumber pendapatan yang cukup besar.
Atau, kamu berencana pensiun dini dan sepenuhnya menjadi juragan kontrakan. Ide-ide di atas bagus dan boleh saja dirintis sejak sekarang. Akan tetapi, jangan terlena dengan bayangan indahnya karena dalam praktiknya tidak segampang itu. Berikut tujuh tantangan yang paling sering dihadapi oleh pemilik rumah kontrakan.
1. Membeli atau membangunnya saja butuh banyak uang
Kalau kamu ingin memiliki usaha rumah kontrakan, tentu idealnya dirimu juga sudah punya hunian pribadi. Masa kamu menyewakan rumah pada orang lain, tetapi dirimu dan keluarga mesti mengontrak juga atau indekos? Padahal seperti yang kamu tahu, membeli atau membangun satu rumah saja memerlukan biaya yang besar.
Bisa saja dirimu membeli rumah kedua dengan cicilan. Tapi, apakah rumah pertama sudah terbeli lunas? Apabila kamu mesti membayar dua cicilan rumah di saat yang bersamaan pasti amat memberatkan.
Kalaupun cicilan rumah pertama sudah beres, uang sewa yang diperoleh dari rumah kedua sepadan dengan jumlah cicilannya atau tidak? Bila uang sewa per bulan lebih kecil dari cicilannya, dirimu mesti merogoh kocek lumayan dalam buat menutup kekurangannya. Hitung dengan cermat total harga beli atau bangun rumah dengan potensi uang sewa yang diperoleh dalam rentang tahun yang sama. Misalnya, total cicilan dibanding total potensi uang sewa dalam 15 atau 20 tahun.
Apakah keduanya sebanding? Jangan memikirkan harga jual rumah puluhan tahun dari sekarang. Fokus dulu di perbandingan harga rumah vs biaya sewanya. Jika jomplang banget alias disewakan sampai kamu tua pun gak balik modal, lebih baik uang bakal beli rumah kedua digunakan untuk berinvestasi di lain instrumen.
2. Lokasi yang gak strategis bikin minim peminat
Sebelum membeli atau membangun rumah sebaiknya kamu sudah tahu penggunaannya. Apakah rumah akan dipakai sebagai tempat tinggalmu sendiri bersama keluarga atau disewakan? Pasalnya, ada perbedaan yang akhirnya memengaruhi pilihanmu.
Saat dirimu membeli rumah untuk dihuni sendiri barangkali gak masalah untuk jauh dari keramaian. Kamu mengincar harga belinya yang lebih terjangkau. Toh, ke mana-mana dirimu masih bisa menggunakan kendaraan pribadi.
Akan tetapi apabila rumah itu dikontrakkan, adakah orang yang berminat? Kemungkinannya lebih kecil dibandingkan seandainya rumah yang ditawarkan berada dekat dengan pusat keramaian. Penyewa rumah umumnya ingin membayar harga sewa yang sepadan dengan kemudahan akses yang mereka dapatkan.
Bila rencanamu membeli atau membangun rumah buat disewakan, sasarannya adalah keluarga muda yang perlu hunian tak terlalu jauh dari kantornya atau sekolah untuk anak-anaknya. Dapat pula targetmu ialah para mahasiswa yang lebih suka mengontrak sebuah rumah daripada indekos. Lokasi rumah yang jauh dari kawasan perkantoran, sekolah, serta kampus bakal sepi peminat.
3. Biaya perawatan saat rumah kosong
Rumah kontrakan baik dalam keadaan isi maupun kosong harus tetap dirawat. Termasuk di dalam perawatan rumah ialah pembersihan dan perbaikan jika ada kerusakan. Makin panjang masa kosongnya, makin berat biaya perawatannya.
Kamu harus mengambil biayanya dari kantong pribadi. Belum lagi tenaga untuk bersih-bersih setiap hari jika dirimu gak punya ART yang mau mendapat ekstra tugas untuk membersihkan rumah kontrakan. Rumah kontrakan berada cukup dekat dengan rumah tinggalmu saja merepotkan, apalagi kalau lokasinya berjauhan.
Pengeluaranmu untuk merawat rumah kontrakan yang kosong menjadi berlipat-lipat. Alih-alih lancar menerima transferan uang sewa, dirimu justru kudu membayar orang buat menjaga rumah tersebut. Padahal, biaya perawatan selama rumah kosong gak bisa dibebankan ke penyewa yang baru.
4. Rumah ditinggalkan pengontrak dalam keadaan kurang baik
Walaupun rumahmu berhasil disewa, akhirnya belum tentu menyenangkan. Di awal kamu sudah mewanti-wanti penyewa buat menjaga rumah dengan baik. Dirimu telah menjelaskan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan pada rumah tersebut selama mereka menghuninya.
Namun, setelah mereka gak memperpanjang masa sewa serta kamu tak sempat mengecek kondisi rumah sebelum mereka pergi, laranganmu dilanggar. Ada paku-paku yang menancap di dinding bahkan temboknya kotor oleh coretan anak-anak atau bekas tempelan mainan mereka. Kerusakan seperti ini tentu gak bisa dibiarkan dan harus dibereskan sebelum kamu kembali menyewakannya. Padahal dirimu tak mungkin hanya mengecat bagian dinding yang terkena coretan kalau mau hasilnya bagus dan rata.
5. Tagihan listrik dan air gak dibayar
Meski rumah dalam status disewakan, jika tagihan air serta listrik terus menunggak tentu kamu sebagai pemilik yang bakal pusing. Bila sampai aliran air dan listrik diputus, dirimu yang repot untuk meminta pemasangan kembali. Biayanya pun gak sedikit. Padahal dua tagihan ini paling sering diabaikan ketika penyewa rumah dalam kondisi finansial yang kurang baik.
Sebelum mereka meninggalkan rumah kontrakan, kamu juga wajib mengecek tagihan air dan listrik bulan itu sudah dibayar atau belum. Jangan sampai uang sewa yang seharusnya masuk ke kantongmu utuh-utuh harus terpotong buat menutup tagihan air dan listrik yang tidak dibayar sebelum mereka pergi. Karena ini bisnis, semua perhitungan harus jelas.
6. Sulitnya menagih uang sewa yang macet
Jangankan biaya listrik dan air, biaya sewa rumah yang sudah disepakati di awal saja bisa macet dalam pembayarannya. Bulan atau tahun pertama barangkali masih lancar. Namun, kerap terjadi bulan atau tahun berikutnya transferan kian seret.
Padahal, kamu bukan tipe orang yang tega untuk langsung mengusir pengontrak yang gak bertanggung jawab atas kewajibannya. Tapi hendak menyuruh mereka pergi pun sering tidak mudah sebab mereka terus meminta perpanjangan tempo. Bila hal ini terjadi terus-menerus, kamu malah seperti menampung orang secara cuma-cuma di rumahmu dan bisnis propertimu gak jalan.
Urusan menagih uang sewa begini jangan disepelekan. Pemilik rumah malah dapat menghadapi sikap buruk dari penyewa seakan-akan ia lupa tentang hak dan kewajiban masing-masing. Jangan sampai sesuatu yang buruk terjadi padamu.
7. Rumah dipakai untuk hal-hal negatif
Setelah penyewa menempati rumahmu, kamu tentu juga perlu menjaga privasi mereka dengan tidak ikut campur dalam kegiatannya. Beruntung apabila kehidupan mereka baik-baik saja. Namun kalau sampai mereka berulah, dirimu sebagai pemilik rumah pasti ikut terseret.
Sebagai contoh, penyewa tersangkut kasus kriminal atau terorisme dan menjadikan rumahmu sebagai tempat persembunyiannya dari kejaran polisi. Atau bahkan rumahmu dijadikan tempat produksi dan penyimpanan obat-obatan terlarang. Kasus-kasus serius begini bakal membuatmu pusing karena harus tetap bertanggung jawab pada lingkungan dan ikut diperiksa aparat.
Kalaupun kasusnya gak seberat itu seperti penyewa suka menerima banyak tamu sampai larut malam dan berisik sehingga tetangga terganggu, dirimu juga bisa ditelepon ketua lingkungan. Selain warga menegurnya sendiri, kamu pun diminta turun tangan. Padahal, menegur penyewa bisa berarti membuat mereka tidak berkenan dan akhirnya pergi. Kamu harus memilih antara kehilangan potensi cuan atau tidak disukai warga bila keluhan mereka diabaikan.
Uraian di atas tak dimaksudkan buat menyurutkan keinginanmu memiliki usaha sewa rumah. Justru jika kamu benar-benar menginginkannya, persiapannya harus matang. Antisipasi dengan sebaik mungkin ketujuh tantangan di atas agar usahamu menguntungkan, bukan buntung.
