3 Alasan Harga Aset Bisa Naik meski Jumlahnya Tetap

Untuk memahami kenaikan harga aset, bedakan antara harga dan valuasi. Harga adalah angka yang terbentuk dari transaksi di pasar. Sementara itu, valuasi merupakan perkiraan mengenai berapa nilai ekonomi sebuah aset berdasarkan faktor-faktor tertentu.

Dalam valuasi saham, misalnya, investor dapat memperkirakan berapa besar arus kas yang akan dihasilkan perusahaan pada masa depan, kemudian menghitung nilai sekarangnya. Metode discounted cash flow (DCF) merupakan salah satu pendekatan yang digunakan untuk melakukan hal tersebut. Dilansir OpenStax, valuasi aset umumnya didasarkan pada nilai sekarang dari arus kas masa depan yang dihasilkan aset.

Misalnya, sebuah perusahaan saat ini menghasilkan laba Rp10 miliar per tahun. Kemudian, perusahaan mengumumkan ekspansi besar-besaran. Investor memperkirakan pendapatan dan laba perusahaan akan meningkat dalam beberapa tahun ke depan.

Belum ada pabrik baru yang selesai. Belum ada tambahan laba yang benar-benar masuk ke laporan keuangan. Namun, ekspektasi terhadap arus kas masa depan sudah berubah. Investor mungkin kemudian bersedia membayar lebih mahal untuk saham perusahaan tersebut. Akibatnya, harga saham naik. Di sinilah konsep capital gain masuk.

Jika seseorang membeli saham seharga Rp1.000 per lembar dan kemudian menjualnya pada harga Rp1.500, selisih Rp500 merupakan capital gain sebelum memperhitungkan biaya dan pajak yang berlaku. Keuntungan investasi dapat berasal dari kenaikan nilai aset, selain dari pembayaran seperti bunga atau dividen. Jadi, capital gain bisa muncul bukan karena jumlah saham bertambah, melainkan karena harga pasar saham tersebut meningkat.

Pasar aset pada dasarnya tidak hanya melihat masa lalu. Pelaku pasar juga mencoba memperkirakan masa depan. Misalnya, pemerintah mengumumkan rencana pembangunan kawasan industri baru. Pembangunannya belum selesai dan lapangan kerja baru belum tercipta. Pendapatan masyarakat di sekitar kawasan tersebut belum meningkat. Namun, harga tanah di sekitar lokasi bisa mulai bergerak naik.

Hal ini terjadi karena pembeli memperkirakan permintaan tanah tersebut akan meningkat di masa depan. Dalam ekonomi, ekspektasi terhadap kondisi masa depan memang dapat menggeser permintaan. Ekspektasi mengenai kondisi dan harga masa depan merupakan salah satu faktor yang dapat mengubah permintaan.

Begitu pula dengan pasar saham. Ketika investor memperkirakan laba perusahaan akan meningkat, harga saham dapat bergerak sebelum peningkatan laba tersebut benar-benar tercatat. Artinya, harga pasar bisa mendahului data fundamental.

Inilah sebabnya sebuah berita mengenai kontrak baru, produk baru, perubahan suku bunga, atau prospek ekonomi dapat langsung memengaruhi harga aset. Pasar berusaha memasukkan informasi baru tersebut ke dalam harga. Dalam perspektif pasar yang efisien, informasi publik seperti laporan keuangan, laporan laba, berita ekonomi, dan pengumuman perusahaan dapat tercermin dalam harga aset. Dengan demikian, harga aset hari ini dapat mencerminkan bukan hanya kondisi hari ini, tetapi juga perkiraan pasar terhadap hari esok.

Faktor lain yang membuat harga aset bisa naik meski tidak ada barang baru adalah speculative demand atau permintaan spekulatif. Dalam kondisi ini, seseorang membeli aset bukan semata-mata karena ingin mendapatkan manfaat dari aset tersebut, tetapi karena berharap dapat menjualnya kembali dengan harga lebih tinggi.

Jika semakin banyak orang berpikir dengan cara yang sama, permintaan terhadap aset dapat meningkat. Ketika jumlah aset yang tersedia relatif terbatas, persaingan pembelian dapat mendorong harga semakin tinggi. Dalam pasar keuangan, harga merupakan hasil interaksi antara pihak yang menyediakan modal dan pihak yang membutuhkan modal. Perubahan persepsi mengenai risiko dan tingkat pengembalian yang diharapkan dapat mengubah keputusan pelaku pasar.

Pada titik tertentu, kenaikan harga bisa lebih banyak didorong oleh harapan kenaikan harga berikutnya daripada perubahan fundamental aset. Karena itu, harga tinggi tidak selalu berarti valuasi fundamental juga tinggi. Sebuah aset bisa diperdagangkan jauh lebih mahal karena pasar sedang optimistis atau karena permintaan spekulatif sedang kuat. Sebaliknya, harga juga bisa jatuh ketika ekspektasi tersebut berubah.