Apa Itu BPHTB? Ini Panduan Lengkap Tarif, Objek, dan Syaratnya

ilustrasi menghitung keuntungan (pexels.com/anna)

BPHTB adalah pungutan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Hal ini diatur dalam Pasal 1 angka 43 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Pajak ini dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan, seperti pembeli dalam transaksi jual-beli. BPHTB mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual, sehingga kedua belah pihak memiliki tanggung jawab pajak masing-masing.

ilustrasi rumah (pexels.com/Kindel Media)

Sesuai Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009, objek BPHTB meliputi berbagai bentuk perolehan hak atas tanah atau bangunan. Hak-hak yang menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun. Beberapa di antara objek BPHTB adalah:

• Jual beli
• Tukar menukar
• Hibah
• Waris
• Hibah wasiat
• Peleburan atau pemekaran usaha
• Penunjukan pembeli dalam lelang
• Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap

Ilustrasi beli rumah. (IDN Times/Anata)

Tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenakan BPHTB. Beberapa pihak tertentu mendapatkan pengecualian berdasarkan ketentuan yang berlaku. Berikut beberapa pihak yang dikecualikan dari kewajiban BPHTB:

• Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan perlakuan timbal balik.
• Negara untuk kepentingan umum.
• Badan atau organisasi internasional yang diakui oleh Menteri Keuangan.
• Perolehan hak tanpa perubahan nama.
• Wakaf atau warisan.
• Peruntukan ibadah.

ilustrasi uang rupiah (pexels.com/Ahsanjaya)

BPHTB awalnya dikelola oleh pemerintah pusat, tetapi setelah terbit UU 28/2009, pengelolaannya dialihkan ke pemerintah daerah. Tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Subjek yang dikenakan BPHTB adalah individu atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan.

Ilustrasi pembayaran BPHTB. (Dok. Diskominfo Kota Surabaya)

Untuk mengurus BPHTB, kamu perlu menyiapkan beberapa dokumen penting. Kelengkapan dokumen ini memastikan proses pengurusan berjalan lancar dan tanpa kendala. Beberapa dokumen yang perlu disiapkan antara lain:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
• Fotokopi SPPT PBB 5 tahun terakhir dan tahun yang bersangkutan.
• Fotokopi KTP wajib pajak.
• Bukti kepemilikan tanah (sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik).
• Tambahan dokumen untuk waris atau hibah: Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah, serta Kartu Keluarga (KK).

ilustrasi pajak BPHTB (adminpajak.com)

Besaran NPOPTKP berbeda di setiap wilayah, tetapi minimal Rp60 juta untuk setiap wajib pajak. Untuk waris atau hibah wasiat kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus, minimal NPOPTKP adalah Rp300 juta. Perhitungan BPHTB menggunakan rumus berikut:

BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP)

Contoh Kasus

Diperjualbelikan sebidang tanah kosong di Surabaya dengan rincian sebagai berikut:

• Luas tanah = 800 m²
  NJOP = Rp1.500.000/m²
  NJOPTKP (Surabaya) = Rp60.000.000
  Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli = Rp2.500.000/m²
• Menentukan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak):
  NPOP = Luas × Harga Kesepakatan
  NPOP = 800 × 2.500.000 = Rp2.000.000.000
• Menghitung Pajak Penghasilan (PPh):
  PPh = 5% × NPOP
  PPh = 5% × Rp2.000.000.000 = Rp100.000.000
• Menghitung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan):
  BPHTB = 5% × (NPOP - NPOPTKP)
  BPHTB = 5% × (Rp2.000.000.000 - Rp60.000.000)
  BPHTB = 5% × Rp1.940.000.000 = Rp97.000.000

Jadi, besarnya PPh yang harus dibayar adalah Rp100 juta, dan besarnya BPHTB adalah Rp97 juta.

ilustrasi pajak BPHTB (freepik.com/Freepik)

Proses pemindahtanganan hak harus melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Mereka berperan dalam memastikan transaksi properti sah dan sesuai aturan hukum. Ketentuan utama dalam Pasal 91 sampai 93 UU PDRD mencakup:

• PPAT/notaris hanya dapat menandatangani akta setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan.
• Kepala kantor lelang dan pertanahan hanya dapat menandatangani risalah lelang setelah BPHTB dibayar.
• Akta atau risalah lelang wajib dilaporkan ke kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.
• Jika PPAT/notaris melanggar ketentuan ini, mereka dapat dikenakan sanksi denda sebesar Rp7,5 juta per pelanggaran.

ilustrasi pajak BPHTB (pajakonline.banggaikab.go.id)

BPHTB kini dapat diurus secara online melalui situs layanan eBPHTB yang disediakan oleh pemerintah daerah. Proses ini memudahkan wajib pajak dalam memenuhi kewajibannya tanpa harus datang langsung ke kantor pajak. Berikut langkah-langkah mengurus BPHTB di Jakarta:

1. Buka laman pajakonline.jakarta.go.id dan lakukan pendaftaran akun.
2. Login ke sistem eBPHTB.
3. Masukkan NOP PBB-P2 dan lakukan pengecekan tagihan.
4. Isi formulir SSPD BPHTB elektronik dengan data wajib pajak dan properti.
5. Pilih metode pembayaran dan lakukan pembayaran.
6. Unggah dokumen AJB yang telah ditandatangani.
7. Petugas Bapenda akan melakukan verifikasi dalam 30 hari.
8. Setelah diverifikasi, SSPD BPHTB elektronik dapat dicetak.

Dengan memahami ketentuan BPHTB dan cara mengurusnya secara online, kamu dapat menghindari kesalahan dalam pembayaran pajak. Hal ini juga membantu mempercepat proses pengurusan dokumen properti.