Boomers Ogah Jual Rumah? Ini 5 Dampaknya untuk Milenial dan Gen Z
- Pasokan rumah semakin menipis, jumlah rumah dijual di AS anjlok drastis dari 1,3 juta menjadi 346.513, membuat harga melonjak dan keterjangkauan semakin sulit.
- Hambatan besar memicu mundurnya usia beli rumah, usia rata-rata pembeli pertama naik menjadi 40 tahun dan persentase pembeli pertama merosot menjadi hanya 21%.
- Generasi muda harus banyak berkompromi, banyak yang mengambil rumah yang lebih tua atau melakukan renovasi daripada pindah ke area yang lebih jauh.
Sebuah studi dari Clever Real Estate tahun 2025 mengungkap bahwa hampir dua per tiga baby boomer tidak berencana menjual rumah mereka sama sekali. Bahkan jika ada yang menjual, sebagian besar langsung membeli rumah lain, sehingga tidak banyak menambah pasokan hunian di pasar.
Data NAR menunjukkan bahwa boomer masih mendominasi sebagai generasi pembeli rumah terbesar dengan porsi 42 persen. Bandingkan dengan milenial yang hanya menyumbang 29 persen dan Gen Z yang baru 3 persen.
Dengan kondisi tersebut, apa yang perlu dipahami milenial dan Gen Z tentang pengaruh boomer terhadap pasar properti saat ini?
1. Pasokan rumah semakin menipis
Pada Oktober 2018, ada lebih dari 1,3 juta rumah dijual di AS menurut data Federal Reserve. Namun di awal 2022, jumlahnya anjlok menjadi 346.513. Redfin mencatat bahwa 2023 merupakan titik terendah dengan hanya 35,1 rumah per 1.000 properti yang masuk daftar jual. Angka itu kini naik ke 38,7, tetapi tingkat penjualan masih lebih rendah dari era sebelum pandemi, yakni hanya 27,7 per 1.000 daftar rumah. Ini merupakan level terendah sejak awal 1990-an.
Jika penjualan stagnan sementara jumlah rumah perlahan bertambah, muncul pertanyaan: apakah rumah-rumah tersebut cukup menarik? Banyak dari properti yang tidak laku biasanya membutuhkan renovasi besar, berada di lokasi kurang strategis, atau punya risiko tinggi terkait perubahan iklim.
2. Pasokan minim bikin harga melonjak
Sedikitnya pilihan membuat harga rumah terus naik, sesuatu yang sangat dirasakan generasi muda. Ditambah lagi suku bunga KPR yang relatif tinggi membuat masalah keterjangkauan semakin parah.
“Boomer yang tetap tinggal di rumah mereka menciptakan penyumbatan di pasar properti,” kata Aaron Buchbinder, pendiri The Buchbinder Group. “Hal ini meningkatkan persaingan, mempertahankan harga tetap tinggi, dan membuat pembeli rumah pertama semakin sulit masuk pasar.”
3. Hambatan besar memicu mundurnya usia beli rumah
Pada 1991, mayoritas pembeli rumah pertama berusia 28–34 tahun. Namun pada 2025, usia rata-rata naik menjadi 40 tahun. Persentase pembeli pertama juga merosot dari sekitar 40% menjadi hanya 21%, level terendah dalam sejarah.
Ini berarti generasi muda punya waktu lebih sedikit untuk menikmati kenaikan nilai rumah sepanjang karier mereka, dan kemungkinan memiliki ekuitas rumah lebih kecil ketika memasuki masa pensiun.
Menariknya, survei Clever menunjukkan bahwa mayoritas boomer sadar bahwa membeli rumah di usia muda jauh lebih mudah pada masa mereka dibanding saat ini. Meski begitu, 65% boomer tetap menilai anak muda bisa membeli rumah jika lebih “bertanggung jawab”.
4. Generasi muda harus banyak berkompromi
Ginger Wilcox, Presiden Better Homes and Gardens Real Estate, mengatakan semakin banyak pembeli muda mengambil rumah yang lebih tua dan melakukan berbagai penyesuaian.
“Kami melihat banyak yang memilih renovasi besar, mengubah tata ruang, menambah ADU, atau menciptakan area multipurpose,” jelasnya.
Sebagian lainnya memilih pindah ke area yang lebih jauh atau kurang populer demi mendapatkan rumah pertama.
5. Anak muda yang sudah punya rumah lebih memilih renovasi daripada pindah
Bagi milenial dan Gen Z yang sudah punya properti, banyak yang memilih memperluas atau memodifikasi rumah mereka daripada menjual dan membeli rumah baru.
“Rumah boomer yang lebih besar sangat terbatas dan harganya tinggi,” kata Buchbinder. “Jadi banyak pemilik muda melakukan modifikasi kreatif seperti memperluas garasi, menambah ruang baru, atau membagi ruang yang sudah ada.”
Meski tantangannya berat, ada sedikit harapan. Dengan pasokan yang mulai naik dan suku bunga diprediksi turun dalam setahun ke depan, keterjangkauan rumah mungkin akan sedikit membaik.
Pada akhirnya, tantangan di pasar properti saat ini memang berat bagi generasi muda, tetapi perubahan mulai terlihat. Dengan pasokan yang perlahan meningkat dan suku bunga berpotensi turun, peluang untuk memiliki rumah pertama mungkin akhirnya lebih terbuka. Yang penting, generasi milenial dan Gen Z tetap bergerak dengan strategi yang matang dan memilih langkah yang paling sesuai dengan kondisi mereka.
