3 Cara Membuat Sertifikat Tanah, Ini Syarat dan Biayanya

Ilustrasi sertifikat tanah (IDN Times/Istimewa)

Cara membuat sertifikat tanah yang pertama bisa dilakukan secara mandiri. Berikut langkah-langkahnya:

1. Datang ke kantor BPN

Langkah pertama untuk membuat sertifikat tanah adalah dengan datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat sesuai lokasi tanah tersebut. Berikut prosedur yang perlu diikuti:

• Datangi loket pelayanan sertifikat tanah.
• Mengisi formulir pendaftaran dengan data yang sesuai.
• Petugas memberikan map berwarna biru dan kuning.
• Membuat janji dengan petugas untuk melakukan pengukuran tanah.
• Kamu akan menerima Surat Tanda Terima (STT) dan Surat Perintah Setor (SPS) dengan biaya pendaftaran Rp50 ribu.

2. Mengukur lokasi

Setelah dokumen persyaratan sudah lengkap dan kamu sudah menerima surat tanda terima, langkah kedua adalah pengukuran lokasi oleh petugas. Pemohon wajib hadir saat pengukuran lokasi. Sedangkan untuk biaya pengukuran tanah bisa diketahui dengan mengirim SMS ke BPN terkait.

Terdapat rumus menghitung biaya pengukuran tanah yang wajib diketahui, yaitu:

Biaya pengukuran tanah

• Luas tanah sampai 10 Ha: Tarik ulur = (L/500 x Harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran) + Rp100.000

Contohnya, kamu akan membeli tanah nonpertanian di Sleman seluas 750 m2 dengan harga Rp500 juta. Maka, biaya pengukuran tanah yang dikenakan adalah sebagai berikut.

(750/500 x Rp100.000) + Rp100.000 = Rp250.000

3. Menerbitkan sertifikat tanah

Langkah berikutnya adalah kamu akan mendapat data Surat Ukur Tanah. Surat tersebut nantinya digabungkan dengan dokumen persyaratan lainnya. Nanti kamu akan diminta menunggu surat keputusan dari BPN.

4. Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

Sembari menunggu sertifikat tanah selesai, kamu perlu membayar BPHTB terlebih dahulu. Sebab proses penerbitan surat tanah biasanya memakan waktu setengah hingga satu tahun. Kamu bisa tanyakan ke petugas BPN untuk proses pastinya.

ilustrasi mengurus dokumen (pexels.com/Pavel Danilyuk)

Selain mengurus secara mandiri, cara membuat sertifikat tanah juga bisa dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT merupakan lembaga yang menyediakan jasa pembuatan akta tanah agar sesuai prosedur dan ketentuan yang berlaku.

Berikut tahapan pembuatan sertifikat melalui PPAT:

1. Datang ke kantor BPN terdekat sesuai lokasi tanah.
2. Mengajukan permohonan ke PPAT terkait.
3. Pihak PPAT akan menerima permohonan.
4. PPAT akan mengubah nama pemilik tanah sebelumnya menjadi nama pemilik yang baru dengan mencoret bagian nama pemilik lama.
5. Nama pemilik baru akan ditulis di buku dan lembaran pada buku tanah dan sertifikat.
6. Kepala BPN akan menandatangani bagian tersebut beserta tanggalnya.
7. Pihak PPAT akan membuat dokumen sertifikat rumah yang baru dalam jangka waktu 14 hari atau sesuai rentang waktu yang diberikan PPAT.

Biaya yang dikenakan untuk menggunakan jasa PPAT adalah maksimal 1% dari nominal pada akta per transaksi. Aturan ini tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Ilustrasi pengurusan sertipikat tanah di kantor pertanahan. (Dokumentasi Badan Pertanahan Nasional)

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) merupakan program dari pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) berupa pendaftaran seluruh bidang tanah di seluruh wilayah desa, kelurahan, atau wilayah setingkat di Indonesia untuk semua objek tanah.

Tujuan adanya PTSL untuk mempercepat pendaftaran seluruh bidang tanah di Indonesia agar masyarakat memiliki sertifikat hak atas tanah yang sah secara hukum. Hal ini juga bertujuan untuk mengurangi konflik pertanahan dan mempercepat reformasi agraria.

Melalui program PTSL, berbagai jenis tanah bisa disertifikatkan. Contohnya tanah milik pribadi, tanah warisan, tanah adat, tanah negara yang dikuasai masyarakat, dan tanah wakaf.

Oleh sebab itu, pembuatan sertifikat tanah melalui PTSL berbeda dengan pendaftaran secara mandiri. Perbedaannya terletak pada syarat-syarat dan cara pendaftarannya.

Syarat membuat sertifikat tanah melalui PTSL:

1. Fotokopi identitas diri, yaitu Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK),
2. Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
3. Surat-surat tanah asli (Akta jual beli, Surat Keterangan Tanah (SKT), surat hibah, atau surat keterangan waris)
4. Blangko PTSL yang sudah diisi
5. Meterai 10.000 minimal dua lembar
6. Dokumen hasil pengukuran bidang tanah dan tanda batas tanah/patok

Cara membuat sertifikat tanah melalui PTSL:

1. Cek lokasi PTSL

Langkah pertama, cek lokasi suatu tanah sudah termasuk ke dalam lokasi PTSL. Cara ceknya bisa dengan bertanya ke kepala desa atau kelurahan setempat.

2. Mendaftar ke Panitia Ajudikasi PTSL

Berikutnya, lakukan pendaftaran tanah ke Panitia Ajudikasi PTSL yang berada di kantor kepala desa atau kelurahan setempat.

3. Ikut sosialisasi PTSL

Kantor Pertanahan biasanya akan mengadakan sosialisasi terlebih dahulu kepada peserta PTSL di kantor kepala desa/kelurahan setempat.

4. Ikut Pengumpulan Data Fisik dan Data Yuridis

Ada dua kegiatan yang menjadi syarat untuk mendaftarkan tanah melalui PTSL, yaitu:

• Gerakan Bersama Pemasangan Tanda Batas (GEMAPATAS), lalu pembuatan dan penyerahan Berita Acara Pemasangan dan Persetujuan Tanda Batas.
• Gerakan Bersama Penyiapan Data Yuridis (GEMADADIS) untk menyiapkan kelengkapan dokumen yuridis sebagai salah satu syarat pendaftaran PTSL.

5. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis

Data Fisik dan Data Yuridis Bidang Tanah serta Peta Bidang Tanah akan diumumkan dan ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi PTSL, termasuk juga Berita Acara Pengesahan Pengumuman.

6. Penerbitan sertifikat tanah

Tahapan terakhir, masyarakat akan menerima sertifikat tanah yang telah didaftarkan.

Biaya membuat sertifikat tanah melalui PTSL:

Salah satu pertanyaan yang paling sering ditanyakan adalah apakah biaya membuat sertifikat tanah PTSL gratis? Jawabannya tidak sepenuhnya gratis. Ada beberapa proses yang digratiskan oleh pemerintah dan ada pula yang dibebankan kepada masyarakat.

Untuk diketahui, PTSL adalah program nasional dari pemerintah pusat yang menggunakan dana APBN. PTSL bukanlah program otonomi daerah, sehingga tidak menggunakan APBD.

Secara umum, biaya pembuatan sertifikat tanah melalui PTSL yang gratis adalah biaya sosialisasi, biaya pengumpulan data fisik dan yuridis, dan pembuatan sertifikat.

Sedangkan biaya pembuatan sertifikat tanah lewat PTSL yang dibebankan kepada masyarakat diatur dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri ATR/BPN; Menteri Dalam Negeri; Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal dan Transmigrasi Nomor 25/SKB/V/2017; Nomor 590-3167A Tahun 2017; Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pembiayaan Persiapan Pendaftaran Tanah Sistematis.

Berikut besaran biaya maksimal yang harus dibayarkan masyarakat saat membuat sertifikat tanah melalui PTSL:

• Kategori 1 (Provinsi Papua, Papua Barat, Maluku, Maluku Utara, dan NTT): Rp450 ribu
• Kategori 2 (Provinsi Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Sulawesi Tengah, Sulawesi Utara, Sulawesi Tenggara, NTB): Rp350 ribu
• Kategori 3 (Provinsi Gorontalo, Sulawesi Barat, Sulawesi Selatan, Kalimantan Tengah, Kalimantan Barat, Sumatra Utara, Aceh, Sumatra Barat, Kalimantan Timur): Rp250 ribu
• Kategori 4 (Provinsi Riau, Jambi, Sumatra Selatan, Lampung, Bengkulu, Kalimantan Selatan): Rp200 ribu
• Kategori 5 (Jawa dan Bali): Rp150 ribu

Biaya tersebut juga belum termasuk biaya pembuatan akta, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Pajak Penghasilan (PPh).

Ilustrasi dokumen (Pexels/Anete Lusina)

Setelah mengetahui cara membuat sertifikat tanah, ketahui juga syarat-syarat yang dibutuhkan. Berikut di antaranya:

Syarat utama:

1. Fotokopi KTP.
2. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
3. Fotokopi NPWP.

Syarat lainnya terkait data properti:

1. Bukti IMB atau Izin Mendirikan Bangunan untuk tanah dan bangunan.
2. Akta Jual Beli jika tanah didapat dari hasil jual beli.
3. Bukti pembayaran PPh.
4. Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Ilustrasi Biaya yang Perlu Dikeluarkan (unsplash.com/Mufid Majnun)

Selain cara dan syaratnya, penting untuk mengetahui biaya yang dikenakan untuk membuat sertifikat tanah. Aturan tentang biaya membuat sertifikat tanah sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Meski begitu, biayanya tentu akan bervariasi tergantung luas dan lokasi tanah. Makin luas dan strategis bidang tanah, maka makin mahal pula biaya membuat sertifikat tanahnya.

Berikut rumus pengukuran tanah yang bisa menjadi patokan untuk biaya membuat sertifikat tanah:

• Luas tanah sampai 10 Ha: Tarif ukur = (L/500 x HSBKu) + Rp100.000
• Luas tanah 10 Ha sampai 1.000 Ha: Tarif ukur = (L/4.000 x HSBKu) + Rp14.000.000
• Luas tanah lebih dari 1.000 Ha: Tarif ukur = (L/10.000 x HSBKu) + Rp134.000.000

Keterangan:

• Tu: Tarif pelayanan pengukuran dan pemetaan bidang tanah untuk menetapkan batas.
• L: Luas tanah.
• HSBKu: Harga satuan biaya khusus pengukuran tanah. Harga ini ditetapkan untuk tahun tertentu, komponen belanja bahan, dan honor untuk output kegiatan.

Nah, itulah cara membuat sertifikat tanah secara mandiri maupun melalui PPAT beserta syarat dan biayanya. Semoga bermanfaat!