Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Cara Hitungnya
Saat membeli atau menjual sepetak tanah, salah satu hal yang biasanya dilakukan adalah melakukan balik nama pada sertifikat tanah atau bangunan tersebut. Balik nama sertifikat tanah adalah proses mengubah identitas pemilik atas sebidang tanah pada sertifikat dari pemilik lama menjadi pemilik yang baru.
Proses balik nama sertifikat tanah biasanya tidak gratis dan ada biaya yang dikenakan. Sebab proses ini membutuhkan jasa beberapa pihak, mulai dari pengecekan keaslian sertifikat, pembuatan akta jual beli, hingga pengukuran tanah.
Berikut rincian biaya balik nama sertifikat tanah dan cara menghitungnya yang penting diketahui.
1. Biaya cek keaslian sertifikat tanah
Biaya yang harus diketahui sebelum balik nama sertifikat tanah adalah biaya pengecekan keaslian sertifikat tanah itu sendiri. Proses ini penting untuk memastikan kalau sertifikat tanah yang akan diperjualbelikan asli dan legal.
Pengecekan keaslian sertifikat tanah bisa dilakukan dengan pergi ke kantor ATR/BPN setempat. Biasanya biaya cek keaslian sertifikat tanah adalah Rp50 ribu per sertifikat.
2. Biaya akta jual beli
Setelah membayar biaya pengecekan sertifikat tanah, berikutnya adalah biaya pembuatan akta jual beli atau AJB. Proses ini bisa dilakukan dengan mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli.
Setiap kantor PPAT biasanya menetapkan biaya pembuatan akta jual beli yang berbeda-beda, tapi umumnya sekitar 0,5-1% dari nilai transaksi. Jika nilai transaksi sebesar Rp750 juta, maka perkiraan biaya pembuatan akta jual beli di PPAT adalah Rp3,75 juta hingga Rp7,5 juta.
3. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah biaya yang dikenakan jika membeli tanah atau bangunan. Biaya BPHTB bisa berbeda-beda karena harus menggunakan rumus BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP).
NPOP adalah nilai transaksi atau harga tanah yang diperjualbelikan. Sedangkan NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang bisa berbeda-beda tergantung daerah karena sudah diatur oleh peraturan perundang-undangan.
4. Biaya pengukuran tanah
Saat balik nama sertifikat tanah, biaya yang juga harus dihitung adalah biaya pengukuran tanah. Sebab pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan meminta data objek tanah yang akan berpindah kepemilikan.
Data tersebut merupakan surat ukur atau gambar situasi lahan yang berisi informasi tentang letak, bentuk, luas, dan batas tanah tersebut. Berikut rincian biaya pengukuran tanah yang penting diketahui:
- Luas tanah 1-10 hektare menggunakan rumus Tu = (L/500 x HSBku) + Rp100.000
- Luas tanah 10-1.000 hektare menggunakan rumus Tu = (L/4.000 x HSBku) + Rp14.000.000
- Luas tanah lebih dari 1.000 hektare menggunakan rumus Tu = (L/10.000 x HSBku) + Rp134.000.000
Keterangannya, yaitu Tu (Tarif ukur), L (Luas Tanah), dan HSBku (Harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran).
5. Biaya balik nama sertifikat tanah
Selain itu, ada biaya balik nama sertifikat tanah itu sendiri yang juga dikenakan kepada pembeli ataupun penjual tergantung kesepakatan. Umumnya, biaya balik nama sertifikat tanah adalah nilai transaksi dibagi 1.000. Misalnya, jika harga tanahnya Rp750 juta, maka biaya balik nama sertifikat tanah adalah Rp750 ribu.
Namun, proses balik nama sertifikat tanah juga bisa dilakukan di kantor notaris dengan biaya yang berbeda-beda. Biasanya biaya balik nama sertifikat tanah di notaris sebesar 0,5-1% dari nilai transaksi.
6. Cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah
Berikut cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah yang wajib dipahami.
Diketahui tanah seluas 600 meter persegi memiliki harga Rp1 miliar dan NJOP sebesar Rp480 juta. Dalam kasus ini, luas dan detail tanah sudah diketahui, sehingga tidak perlu ada biaya pengukuran tanah.
Maka rincian biaya balik nama sertifikat tanah yang dikenakan adalah:
- Biaya cek sertifikat tanah: Rp50 ribu
- Biaya akat jual beli (misalnya 1%): Rp10 juta
- Biaya BPHTB (5% x (NPOP - NPOPTKP)): Rp46 juta
- Biaya balik nama sertifikat: Rp1 juta
Jika ditotal, maka total biaya balik nama sertifikat tanah adalah Rp57,05 juta.
Demikianlah rincian biaya balik nama sertifikat tanah dan cara menghitungnya yang penting diketahui. Coba hitung sesuai tanah yang akan kamu beli, ya!
